Gruppo di persone che formano simbolo di casa: crowdfunding immobiliare

Crowdfunding immobiliare: la nuova frontiera degli investimenti nel mattone

di Laura Magna

Il 73% degli italiani possiede almeno un immobile, un dato decisamente superiore alla media che si registra nel resto del mondo. D’altronde la passione degli italiani per il mattone, come porto sicuro su cui puntare i risparmi di una vita è nota. Ma, negli ultimi 25 anni il valore reale degli immobili ha segnato un calo medio del 15%. E, contrariamente a quanto suggerisca il sentire comune, non tutto ciò che è real estate è un affare: al contrario, diverse variabili condizionano la redditività, a partire dall’ubicazione fisica e dalla destinazione d’uso. Senza considerare che per acquistare un immobile è necessario disporre di un capitale iniziale elevato e non è scontato che poi si riesca a rivendere nei tempi e con il guadagno desiderati.

Il crowdfunding immobiliare risponde a tutte queste problematiche in modo preciso, elevando le garanzie e rendendo di fatto questo tipo di investimento una scelta a portata di tutti. Il modello stesso del crowdfunding consente a singoli individui di finanziare direttamente un progetto nel quale credono, anche per porzioni limitate in termini di capitale investito, arrivando così a una reale democratizzazione dell’investimento

a dirlo a MBL è João Távora, International Managing Director per l’Italia e il Portogallo di Housers, società spagnola di crowdfunding immobiliare attiva in Italia da settembre 2017. Távora ci ha spiegato vantaggi e rischi di questa frontiera dell’investimento immobiliare, che sembra aver già conquistato una fetta di italiani.

Casa con grafici e diagrammi su lavagna gialla

Innanzitutto, in cosa si differenzia il crowdfunding immobiliare da un classico investimento immobiliare? Quali sono i punti di forza della vostra formula?

Housers offre la possibilità di investire partendo da piccole somme (da 50 euro), cosa impossibile nei tradizionali progetti immobiliari, dove sono necessarie somme iniziali importanti e gli investimenti hanno una minore liquidità. A parte ciò, Housers esegue un’analisi approfondita di ogni progetto che viene pubblicato sulla piattaforma, cosa che non rende necessaria una conoscenza approfondita del mercato immobliare da parte del potenziale investitore. Inoltre, se confrontiamo il nostro modello con quello dei fondi immobiliari, un altro vantaggio competitivo sta nella possibilità per l’investitore di scegliere a quale progetto specifico destinare i propri fondi e di creare così un portafoglio di investimenti in autonomia, rapportando il rischio al suo profilo individuale. Per rendere possibile questa scelta, Housers rende disponibili agli investitori informazioni dettagliate sui vari progetti, attribuendo loro un determinato livello di rischio (scoring) sulla base di una varietà di elementi.

Quali sono i vostri numeri "italiani"?

Il mercato italiano è in assoluto fervore per quanto riguarda il crowdfunding immobiliare. Housers è stata la prima piattaforma a lanciare un progetto tricolore a maggio 2017, e ora le piattaforme presenti sono almeno 10 (non tutte operative). Dopo esattamente due anni dal lancio, il mercato italiano rappresenta in media il 30% degli investimenti globali – per un valore di 12 milioni di euro - e dal punto di viste delle opportunità immobiliari abbiamo da poco lanciato il progetto numero 20. Ma, avendo lanciato in totale oltre 200 progetti, è possibile creare un portfolio estremamente diversificato. L’investimento medio per investitore si aggira intorno ai 4.000 euro.

Joao Tavora Housers

Come funziona il vostro modello di business: siete dei connettori tra domanda e offerta? Come selezionate le opportunità di investimento?

Siamo una piattaforma tecnologica che mette in contatto chi cerca un finanziamento alternativo per un progetto immobiliare e chi dall’altro lato cerca una forma di investimento agile e trasparente che sia in grado di gestire in completa autonomia. Lo scorso anno, tra i diversi paesi in cui operiamo, abbiamo ricevuto più di un migliaio di richieste di finanziamento e poco meno del 10% hanno passato la nostra selezione e sono state pubblicate.I principali criteri che analizziamo riguardano la sfera immobiliare, considerando la potenzialità del progetto studiando la zona e comparando opportunità simili. Il secondo punto riguarda l’analisi del promotore, dall’esperienza accumulata con referenze ai progetti conclusi alla struttura patrimoniale e finanziaria. Analizziamo gli ultimi bilanci e la situazione contabile aggiornata, l’indebitamento e soprattutto il business plan dell’operazione. Bisogna sempre considerare la capacità del promotore di affrontare il pagamento degli interessi e la restituzione del capitale nell’orizzonte temporale previsto dal progetto.

Fronte investitore, come guadagna chi finanzia il progetto? Come gestite il rischio e come proteggete gli investitori?

I rendimenti dipendono delle tipologie di progetti, vanno da un 4% per gli immobili messi a reddito fino ad un 10% per le opportunità di sviluppo immobiliare. Per tutelare gli investitori abbiamo introdotto un sistema di scoring che valuta le opportunità e permette di confrontarle con un criterio prestabilito. Ovviamente, il rendimento è altamente connesso all’incremento del rischio, come la richiesta ai promotori di fornire garanzie aggiuntive quando si considera che la società richiedente non abbia un patrimonio sufficiente per ricevere l’importo richiesto.

Quali sono i progetti in cui è ancora possibile investire in Italia? Lombardia, Toscana, Basilicata, Piemonte, Puglia ed Emilia Romagna: quali saranno le prossime tappe?

Nel mese di maggio abbiamo un importante progetto in Emilia Romagna, il primo per il promotore Oasi srl, un’impresa con esperienza ventennale nella zona di Rimini. Si tratta di una nuova costruzione in una zona privilegiata del centro di Rimini che si svilupperà in quattro palazzine. Il progetto prevede l’utilizzo di materiali di alta qualità e l’applicazione di tecnologie moderne all’avanguardia per garantire la classe energetica A oltre all’isolamento termico e acustico. Stiamo poi valutando diversi progetti con promotori che hanno già lanciato almeno un’opportunità in piattaforma e il lancio in nuove regioni come la Sardegna, da sempre attrattiva per gli investimenti immobiliari dedicati a strutture turistiche.

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